Enchères immobilières

L’adjudicataire ayant remporté l’enchère devient immédiatement propriétaire.

Cela signifie qu’il lui incombe d’assurer le bien sans tarder.

De même, il devient redevable des charges de copropriété à compter de cette date.

Jusqu’au parfait paiement du prix, la jouissance du bien par son nouveau propriétaire se trouvera limitée.

C’est ainsi que l’article L.322-9 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que :

« L’adjudicataire ne peut, avant le versement ou la consignation et le paiement, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition de ce bien ».

L’entrée en jouissance peut également être différée dans certaines hypothèses (bien loué ou occupé).

Votre avocat vous précisera les spécificités de chacune de ces situations.

Pour autant, malgré ce qui est indiqué ci-dessus, il est toujours possible qu’une personne forme une surenchère.

Une surenchère est possible dans un délai de 10 jours à compter de l’audience d’adjudication.

Cette surenchère doit être au moins 10% supérieure au prix final d’adjudication.

C’est ce que l’on appelle la « surenchère du dixième ».

Cette démarche de surenchère doit être réalisée par un avocat dans le délai imparti puis être dénoncée aux différentes parties à la procédure.

Une fois la surenchère réalisée, il n’est plus possible de se rétracter. Le Tribunal fixe une nouvelle audience d’adjudication dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.

Sur le déroulé de cette audience, il est identique à celui d’une adjudication classique.

Cependant, à l’issue de cette audience, il ne sera plus possible de former une nouvelle surenchère.

Outre le prix d’adjudication, d’autres frais seront à acquitter par l’adjudicataire.

Il s’agit de :

• Frais taxés (correspondant aux frais de procédure exposés par l’avocat poursuivant),
• Emoluments de vente, dus aux avocats (du vendeur et de l’acquéreur) : il s’agit d’un pourcentage calculé sur la base du prix de vente, selon des tranches, déterminées par les articles A.444-191 et A.444-102 du Code de commerce, reproduits ci-dessous :

Cet émolument proportionnel revient aux ¾ à l’avocat du créancier poursuivant et le ¼ restant à l’avocat de l’adjudicataire.

• Droits d’enregistrement au Trésor Public: une fois le titre de propriété établi par le greffe du Tribunal, il est transmis au Trésor Public pour enregistrement. C’est à cette occasion qu’il sera demandé le règlement des droits de mutation. Le montant des droits de mutation peut varier selon la typologie du bien acquis. Pour information, l’hypothèse la plus répandue est la suivante :

Adjudication d’un immeuble ancien :

• Droit d’enregistrement : 4,50% du prix d’adjudication,
• Taxe additionnelle au droit d’enregistrement : 1,20% du prix d’adjudication,
• Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement : 2,37% calculé sur le montant du droit d’enregistrement.

L’adjudicataire sera donc redevable du paiement de la somme de ces trois montants.

• Frais de publication à la publicité foncière: ces frais sont de 0.10% du prix d’adjudication auxquels s’ajoutent les frais de la demande de renseignements hypothécaires permettant de s’assurer de la bonne publication du jugement (12/14€).

Il est indispensable de prendre en considération ces frais dans la détermination de votre budget. Votre avocat vous conseille et vous oriente à ce sujet.

L’avocat de l’adjudicataire justifie auprès de l’avocat poursuivant, du Séquestre et du Tribunal du règlement des sommes dues par son client (frais et émoluments, paiement complet du prix).

Le prix de vente, les frais taxés et les émoluments doivent être payés dans un délai de 2 mois suivant l’audience d’adjudication.

En pratique, il est conseillé d’attendre l’expiration du délai de surenchère (10 jours) et de préemption (1 mois) pour procéder au paiement de ces sommes (qui doit donc intervenir entre 1 et 2 mois après l’audience).

Si le paiement n’intervient pas dans ce délai, vous vous exposez à des pénalités financières, voire, à une réitération des enchères.

Pour le paiement des droits d’enregistrement au Trésor Public, ceux-ci doivent être réglés dans le mois suivant le courrier de demande.

En cas de défaillance dans le paiement de ces différentes sommes :

• Passé un délai de 2 mois, vous devenez redevable de ces sommes, augmentées des intérêts au taux légal.
• Passé un nouveau délai de 2 mois (soit 4 mois après l’audience d’adjudication), ce taux d’intérêt est majoré de 5 points.

A cet égard, il est précisé que le taux d’intérêt qui trouvera à s’appliquer sera le taux applicable entre particuliers.

En effet, le créancier de ces sommes n’est pas le créancier poursuivant la procédure mais le propriétaire saisi.

Pour exemple, en octobre 2024, ce taux est de 8,16%. Majoré de 5 points, il est alors de 13,16%.

Il est donc indispensable de faire le nécessaire pour pouvoir payer les sommes dues dans le délai imparti, au risque de voir l’addition s’alourdir considérablement.

Passé le délai de 2 mois, le créancier poursuivant peut engager une procédure de réitération des enchères, conformément aux dispositions des articles R.322-56 et R.322-66 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Dans cette hypothèse, l’adjudicataire défaillant reste redevable des frais taxés de la première vente, des intérêts au taux légal sur le montant de son adjudication jusqu’à la nouvelle vente.

Toutes les sommes payées ou séquestrées sont perdues.

En outre, dans l’hypothèse où le bien est adjugé à un montant moindre que lors de la 1^ère vente, le 1^er adjudicataire défaillant, reste redevable de la différence entre les 2 montants d’adjudication.

Si le bien est occupé par le propriétaire saisi : le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion à son encontre.

Cela signifie qu’il doit quitter le bien dès l’adjudication.

S’il ne le fait pas, il pourra être expulsé, sans qu’il soit besoin d’obtenir une nouvelle décision de justice en ce sens.

Pour autant, la procédure d’expulsion se déroule classiquement, à savoir : délivrance d’un commandement de quitter les lieux, recours possible de la force publique, application de la trêve hivernale.

Si le bien est occupé par un locataire : si le bail est valable, celui-ci va se poursuivre. L’adjudicataire percevra alors les loyers. Il pourra délivrer un congé pour reprise personnelle, dans les conditions classiques, c’est-à-dire au plus tard 6 mois avant l’échéance du bail.

Si le bien est occupé par un squatteur, le jugement d’adjudication ne vaut pas titre d’expulsion à son encontre. Dans ces conditions, deux procédures peuvent être mises en œuvre : soit une procédure administrative auprès de la Préfecture nécessitant un dépôt de plainte préalable et un constat de l’occupation du bien (constat de commissaire de justice, d’un officier de police judiciaire ou du maire), soit une procédure judiciaire en référé auprès du juge des contentieux de la protection.